Licytacja nieruchomości. Skarga na czynności komornika – wybrane aspekty.
Licytacja nieruchomości to najbardziej dotkliwa dla dłużnika możliwość z jakiej mogą skorzystać wierzyciele w czasie egzekucji komorniczej. Żeby do takiej licytacji doszło, musi zostać spełnionych kilka kolejnych warunków.
Najpierw uprawomocnić się musi nakaz zapłaty lub wyrok wydany przeciwko dłużnikowi. W tym miejscu tylko wspomnieć można, że nawet po wielu latach od wydania nakazu zapłaty można myśleć o jego skutecznym zakwestionowaniu, pod warunkiem, że nakaz ten nie został rzeczywiście doręczony dłużnikowi, ale np. doręczono go pod adres dawniejszego zamieszkiwania lub meldunku adresata, albo doręczono go do rąk osoby trzeciej, która nie była domownikiem adresata. To samo dotyczy wyroków zaocznych, one też z podobnych przyczyn, nawet po wielu latach mogą zostać podważone ze względu na błędy w doręczeniach. Jest to zatem pierwszy, najistotniejszy punkt oporu dłużnika przed planowaną licytacją nieruchomości. Taką możliwość trzeba rozważyć zawsze w pierwszej kolejności.
A co, jeśli nakaz zapłaty jest prawomocny i ma klauzule wykonalności?
Przede wszystkim, po złożeniu przez wierzyciela wniosku o sprzedaż licytacyjną nieruchomości dłużnika, komornik musi sporządzić protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Tę czynność komornika poprzedza sporządzenie operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę. Skardze na czynności komornika podlega nie sama opinia biegłego, ale właśnie czynność komornika, która na podstawie wyceny została przeprowadzona, czyli protokół opisu i oszacowania. Termin zaskarżenia opisu i oszacowania (złożenia skargi na czynności komornika w tym względzie) wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o ukończeniu opisu i oszacowania.
Skarga na czynności komornika
Dlaczego składa się skargę na czynność opisu i oszacowania? Mówiąc wprost: bo czynność ta musi się uprawomocnić, żeby komornik mógł wyznaczyć termin licytacji. Nie ma zatem możliwości zlicytowania nieruchomości, jeżeli złożona została skarga na czynność opisu i oszacowania nieruchomości. (przepis art. 952 kpc wskazuje, że: „Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.”.
Trzeba podkreślić, że taka regulacja służy ochronie interesów dłużnika i warto z tej możliwości korzystać. Jest w tym przepisie jednak pewna nieścisłość, bo do końca nie jest jasne, czy komornik nie może przed upływem terminu 2 tygodniu dokonać czynności wyznaczenia terminu licytacji, czy też na dzień przed upływem tych 2 tygodni nie może wyznaczyć samego terminu licytacji. Z ostrożności należy uznać, że chodzi o tę drugą sytuację.
Trzeba też zwrócić uwagę, że wprowadzono również zakaz wyznaczania licytacji przed momentem uprawomocnienia się samego orzeczenia, które jest podstawą prowadzonej egzekucji. Czasami prowadzenie egzekucji na podstawie nieprawomocnego orzeczenia jest dopuszczalne np. w niektórych przypadkach związanych z wydaniem nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym lub orzeczeń, którym nadano rygor natychmiastowej wykonalności.
Zaskarżenie opisu i oszacowania
Bardzo często, zwłaszcza komornicy bagatelizują czynność opisu i oszacowania, twierdząc, że i tak w toku licytacji osiągnięta zostanie prawdziwa cena rynkowa nieruchomości. Dlatego, według ich zdania, nie ma znaczenia czy wycena biegłego, a za nią opis i oszacowanie będą zaniżały wartość nieruchomości. To jest konstatacja dotycząca modelowej licytacji komorniczej, a parametry rzeczywiście przeprowadzanych licytacji mogą zasadniczo odbiegać od parametrów modelowych. Nie wdając się w szczegóły, trzeba zauważyć, że często bywa tak, że nieruchomości sprzedawane są po cenie wywoławczej, która nie stanowi rzeczywistej ceny nieruchomości. W takiej sytuacji prawidłowo przeprowadzona wycena może uchronić dłużnika przed niekorzystnym obrotem spraw.
Po drugie zaś, zdarzają się w przeprowadzanych wycenach, jak i protokołach komorniczych wady metodologiczne dotyczące dokonywanej wyceny i oszacowania nieruchomości przeznaczonej do licytacji. Trzeba podkreślić, że taka wycena realizowana powinna być ściśle według norm prawnych, w tym według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 947 kpc i nast.), ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. W świetle tych reguł należy ocenić przedłożony operat szacunkowy oraz opis i oszacowanie nieruchomości i w tym kontekście zwykle należy poszukiwać zastrzeżeń do przeprowadzonej wyceny.
Licytacja nieruchomości za mały dług
Do innych kwestii, które mogą być istotne dla skutecznego zaskarżenia opisu i oszacowania nieruchomości należy aktualność operatu szacunkowego oraz kwestia niewielkiego zadłużenia względem wartości nieruchomości mającej zostać zlicytowaną.
Przyjmuje się, że operat szacunkowy, na podstawie którego dokonywany jest przez komornika opis i oszacowanie nieruchomości, powinien być aktualny na dzień opisu i oszacowania. Brak aktualności może natomiast stać się także zarzutem skargi na czynności komornika.
Trzeba też pamiętać, że komornik powinien generalnie realizować swoje czynności w poszanowaniu praw dłużnika i z jak najmniejszym dla niego uszczerbkiem. Tym samym nie powinien w ogóle sięgać po licytację nieruchomości, gdy możliwe jest zaspokojenie roszczeń wierzyciela z innych źródeł. Ponadto, trzeba też pamiętać, że komornik nie może licytować nieruchomości za mały dług. Jeśli wartość zadłużenia jest bardzo niewielka w stosunku do wartości oszacowania nieruchomości, taka licytacja także nie powinna zostać przeprowadzona.
Czynności po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania.
Nie wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania komornik dokonuje obwieszczenia o terminie licytacji.
W obwieszczeniu komornik wskazuje między inymi na:
- nieruchomość, która ma być sprzedana, z podaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego,
- imię i nazwisko dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania
- czas i miejsce licytacji;
- sumę oszacowania i cenę wywołania;
- wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć,
- czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość
Licytacja przebiega pod nadzorem sądu lub referendarza sądowego i kończy się postanowieniem o udzieleniu przybicia licytantowi oferującemu najwyższą cenę. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania zapłacił pełną cenę wylicytowanej nieruchomości. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i po zapłaceniu całej ceny przez licytanta, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. To postanowienie z kolei po uprawomocnieniu się przenosi własność nieruchomości na nabywcę licytacyjnego. Takie postanowienie staje sie podstawą do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej.
