Wielu z dłużników, którzy posiadają nieruchomości, a zwłaszcza Ci przeciwko którym wydany został już sądowy nakaz zapłaty i wszczęta egzekucja komornicza, zastanawia sie nad tym czym charakteryzuje się hipoteka przymusowa, która jest wpisana w dziale czwartym księgi wieczystej. Wielu zastanawia się nad tym jaki wpływ może mieć taka hipoteka na ewentualną egzekucję z nieruchomości. W krótkim artykule, podjęta zostanie ta problematyka.

Co to jest hipoteka przymusowa?

Trzeba powiedzieć na wstępie, że hipoteka przymusowa jest pod wieloma względami równorzędna hipotece umownej. Tym co ją wyróżnia, to sposób powstania. Hipoteka przymusowa nie powstaje na podstawie umowy właściciela nieruchomości z wierzycielem, ale jest formą zabezpieczenia roszczeń finansowych, w sytuacji, gdy wierzyciel posiada już tytuł wykonawczy (wyrok, nakaz zapłaty, decyzja administracyjna ZUS lub US). Zatem powiedzieć trzeba, że w przeciwieństwie do fipoteki umownej, ustanowienie hipoteki przymusowej jest zależne wyłącznie od woli i inicjatywy wierzyciela i następuje w razie braku akceptacji, a nawet pomimo sprzeciwu dłużnika. Jak wynika z przepisu art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika, co oznacza, że przed uzyskaniem zabezpieczenia w postaci hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika, wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy, czyli zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny (np. prawomocny wyrok czy nakaz zapłaty).

Uzyskanie przez wierzyciela wpisu hipoteki przymusowej stawia dłużnika w bardzo niekorzystnej sytuacji. Jeśli dłużnik nie zwróci wierzycielowi należności to ten ostatni będzie mógł uzyskać zaspokojenie z ceny, za którą nieruchomość zostanie sprzedana. Wierzyciel hipoteczny nie ma jednak obowiązku korzystania ze swojego uprawnienia. Może on po uzyskaniu wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości swojego dłużnika wstrzymywać się od samodzielnego przeproadzenia egzekucji sądowej przez komornika sądowego. Natomiast długotrwałe obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową może stanowić dla innych wierzycieli istotny asumpt przy podejmowaniu decyzji o wszczęciu egzekucji przeciwko danemu dłużnikowi lub o wszczęciu przeciwko niemu egzekucji z nieruchomości. Może się bowiem zdarzyć i często w praktyce tak bywa, że nieruchomość dłużnika jest już mocno obciążona hipotekami przymusowymi (a choćby i jedną tylko hipoteką na rzecz jednego wierzyciela), a wysokość tego obciążenia będzie przekraczała realną wartość nieruchomości. Powodować to będzie brak możliwości zaspokojenia z ewentualnej sprzedaży takiej nieruchomości przez kolejnych zainteresowanych egzekucją wierzycieli. W takiej sytuacji ci kolejni wierzyciele, znając stan prawny nieruchomości, będą rezygnowali z prowadzenia egzekucji z nieruchomości dłużnika, albo nawet z prowadzenia w ogóle całego postepowania egzekucyjnego (w zależności od możliwości zaspokojenia poza zaspokojeniem z nieruchomości). Zatem, paradoksalnie, może tak czasami się zdarzyć, że wpis stosunkowo wysokiej hipoteki przymusowej na rzecz np. Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, spowoduje zaniechanie egzekucji przez innych wierzycieli. Taka egzekucja będzie bowiem bezcelowa, a będzie wymagała od wierzycieli określonej aktywności, zaangażowania, a nawet poniesienia pewnych kosztów.